XPEX11 avança com ativos estratégicos em Brasília (DF) e Contagem (MG)

O fundo imobiliário XP Exeter II (XPEX11), sob gestão de Pedro Carraz e com análise de João Gabriel Bandeira, Luiz Bueno e Vinicius Salgado, apresentou resultados relevantes no segundo trimestre de 2025, com destaque para a consolidação de empreendimentos logísticos e movimentações que reforçam o potencial de valorização da carteira.

Com a economia ainda pressionada por juros elevados, na casa dos 15% ao ano, o gestor destacou que o cenário macroeconômico mantém o mercado imobiliário em compasso de espera para novos desinvestimentos.

Apesar disso, a expectativa é de que o ciclo contracionista esteja perto do fim, o que abre espaço para redução gradual das taxas e um ambiente mais favorável para o setor já entre o final de 2025 e o início de 2026.

Ativos estratégicos e desinvestimentos

No campo operacional, o XPEX11 avançou em frentes importantes. Em Brasília (DF), o fundo concluiu a alocação integral do imóvel após emissão do Habite-se, com locação para um grande player de logística nacional e internacional. O ativo está 100% ocupado, o que garante geração de receita e fortalece a perspectiva de desinvestimento no médio prazo.

Já em Contagem (MG), o projeto sofreu atraso em razão da emissão do alvará, mas as obras foram retomadas em julho. O empreendimento deverá ser concluído até dezembro deste ano, aproveitando o movimento de valorização da região, onde os preços de aluguel chegaram próximos a R$ 32 por metro quadrado — uma evolução significativa em relação ao período anterior.

Em paralelo, o fundo concluiu a venda da participação minoritária no WT Extrema. A operação foi realizada a valor de laudo e parcelada em três etapas, com parte já distribuída aos cotistas e parcelas futuras programadas para seis e 12 meses. Essa movimentação encerra a fase de vendas do veículo e garantirá amortização integral em aproximadamente um ano, com retorno anual estimado de 14,9% e múltiplo de capital de 1,65 vez.

Impacto na cota e perspectiva de mercado

Com a conclusão do ativo de Brasília, houve remarcação de valor de mercado, resultando em um impacto positivo de aproximadamente 20% na cota do fundo. Em Contagem, essa reavaliação ocorrerá apenas após a finalização das obras, prevista para o fim de 2025 ou início de 2026.

Embora os aluguéis dos empreendimentos estejam cedidos para o pagamento das dívidas dos projetos, o fundo assegura que o fluxo de caixa segue saudável. A estratégia é manter disciplina na gestão da dívida, garantindo estabilidade financeira enquanto os ativos amadurecem para potenciais desinvestimentos.

Mercado logístico aquecido

O setor logístico brasileiro continua a apresentar fundamentos sólidos. A vacância nacional caiu para 8,1%, nível considerado saudável, enquanto em regiões estratégicas como Extrema a taxa chegou a 0%, reforçando a atratividade do mercado. Em Brasília, mesmo diante de uma leve queda nos preços médios de locação, o ativo do XPEX11 está totalmente ocupado, acima da média regional.

No caso de Contagem, a valorização dos aluguéis reforça a atratividade do empreendimento em obras, criando um ambiente positivo para negociações de pré-alocação. Esse movimento é visto como um diferencial importante para garantir retorno consistente aos cotistas.

Estratégia e visão de longo prazo

Para além dos resultados trimestrais, o XPEX11 integra uma estratégia de desenvolvimento mais ampla conduzida pela XP Asset, que hoje administra mais de R$ 210 bilhões distribuídos em diferentes veículos de investimento. A equipe de gestão reforça que, apesar dos desafios do ciclo econômico, o portfólio segue posicionado em ativos estratégicos, com potencial de valorização relevante.

A análise dos especialistas João Gabriel Bandeira, Luiz Bueno e Vinicius Salgado ressalta que a combinação de fundamentos regionais sólidos, retomada de obras e avanço nas negociações de desinvestimento cria condições favoráveis para o fundo manter sua trajetória positiva.

Resiliência em cenário adverso

Mesmo em meio às pressões macroeconômicas e à iliquidez do mercado de capitais, o XPEX11 mostra resiliência. A ocupação plena em Brasília, a perspectiva de entrega do empreendimento em Contagem e a liquidação da posição em Extrema são marcos que fortalecem a confiança no desempenho futuro.

O portfólio diversificado e o foco em ativos logísticos de alta demanda conferem ao fundo condições de atravessar o atual ciclo de juros com robustez, ao mesmo tempo em que se prepara para capturar valor no momento em que o ambiente macroeconômico se tornar mais favorável.

Expectativas para o próximo ciclo

Com a proximidade da virada do ciclo monetário e a retomada gradual do mercado imobiliário, a gestão do XPEX11 acredita que 2026 poderá marcar o início de uma nova fase de valorização dos ativos e maior liquidez para desinvestimentos. Essa visão de longo prazo mantém a confiança dos cotistas e reforça o papel do fundo como alternativa consistente dentro do segmento de FIIs de desenvolvimento.

Assim, o XPEX11 se posiciona como um veículo que alia disciplina financeira, foco em ativos estratégicos e perspectiva de valorização em meio a um cenário de transição econômica, consolidando sua relevância no mercado de fundos imobiliários listados.